Biroul SUA de Statistica a Muncii

Studiul privind locuintele privind indicele preturilor de consum (IPC) ofera datele necesare pentru masurarea modificarii preturilor pentru cele doua indici de componente ale locuintelor: chiria echivalenta a proprietarilor de rezidenta primara (OER) si chiria rezidentei primare (chiria). Aceste componente IPC sunt cele mai mari, cu 22,6 si, respectiv, 6,5% din cosul de piata IPC din decembrie 2012. Studiul pentru locuinte urmareste chiriile unui esantion de unitati de locuinte ocupate de chiriasi, selectate pentru a reprezenta locuinte ocupate de chiriasi si de proprietari. unitati din Statele Unite ale Americii. IPC are 87 de zone geografice de tarifare selectate pentru a reprezenta Statele Unite ale Americii, iar agentii de personal de teren ai Biroului Statisticilor Muncii (BLS), cu sediul in aceste zone, colecteaza in mod regulat date pentru unitatile din esantionul pentru Studiul de locuinte.

Pana in 2002, indicele Shelter, o alta componenta a IPC, a fost revizuit ca parte a unui ciclu periodic de aproximativ 10 ani, in timpul caruia toate dimensiunile IPC (modele de cheltuieli, articole si magazine, unitati locative inchiriate, zone urbane pentru colectare si metodele de calcul si colectare) au fost revizuite. Ultima revizuire completa a IPC a avut loc in 1998. Incepand cu 2002, BLS a inlocuit aceste revizii periodice cuprinzatoare si varfurile sale mari de resurse asociate cu o actualizare mai scurta si mai continua. De exemplu, acum se actualizeaza tiparele de cheltuieli la fiecare 2 ani, articolele si esantionul de puncte de pret sunt actualizate pe o perioada de 4 ani, iar sistemele informatice si metodele de colectare sunt mentinute in mod regulat.

In 2010, IPC a inceput sa implementeze o metoda pentru actualizarea continua a esantionului de unitati de locuinta inchiriate, inlocuind o sesime din esantionul de unitati de locuinta inchiriate in fiecare an pe baza celor mai recente date disponibile ale Biroului de recensamant din SUA. Pe langa reducerea varstei esantionului, noul proces reflecta mai precis noua constructie si schimbarile in care locuiesc oamenii, reduce atitudinea esantionului si foloseste mai eficient resursele campului IPC.

Intrucat chiriile nu sunt la fel de volatile ca majoritatea celorlalte preturi de consum, colectarea unui esantion mare mai putin frecvent este mai eficienta pentru Studiul de locuinte. Aceasta eficienta se realizeaza prin alocarea fiecarui cartier selectat (numit segment) intr-o zona de preturi la unul din cele sase panouri, fiecare reprezentand un sub-esantion al fiecarei zone de pret si ofera suficiente informatii pentru indicii lunari OER si Chiria. In fiecare luna, un panou are preturi, toate cele sase panouri fiind tarifate de doua ori pe an: panoul 1 este colectat in ianuarie si iulie, panoul 2 in februarie si august, etc. In fiecare luna, personalul de camp BLS colecteaza chiria si alte informatii pentru un singur grup. Se calculeaza raportul pretului de 6 luni (chiria actuala impartita la chirie acum 6 luni) pentru fiecare unitate din panou.

Cand s-a introdus in 1999 esantionul pentru Studiul de locuinte in 1999, esantionul avea aproximativ 33.000 de unitati de aplicare. Acest numar a fost cu mult sub esantionul de 50.000 de unitati. Din cauza acestei deficiente, a fost realizata o crestere a esantionului in perioada 2000-2001, care a marit esantionul la aproximativ 36.000 de unitati. Acest numar a fost inca scazut de tinta.

Pe masura ce esantioanele imbatranesc si devin invechite, acestea devin mai mici. Acest rezultat este cu siguranta adevarat din esantionul Studiului de locuinte. In timp, unele unitati ocupate de chiriasi devin ocupate de proprietari, in timp ce altele devin nerezidentiale. Pe masura ce povara pentru respondenti se acumuleaza (pentru unii devine excesiva), apar mai multe refuzuri. Mai important, deoarece unitatile de inchiriere construite recent nu au posibilitatea de a intra in esantion, esantionul devine mai putin reprezentativ pentru universul locativ. De exemplu, modificarile chirii pentru unitatile mai noi pot fi diferite de cele ale celor mai vechi. Pana in iulie 2009, cand au inceput eforturile de imbunatatire a esantionului, esantionul avea aproximativ 16.000 de unitati de locuinte de inchiriat mai mici decat dimensiunea vizata. Acest rezultat s-a datorat in primul rand deficitului de esantion din 1999, cresterii ulterioare in 2000 si continua scadere a esantionului.

Inlocuirea esantionului si marirea esantionului sunt modalitati de combatere a acestor probleme. Inlocuirea esantionului scade vechile elemente de esantion si aduce altele noi, selectate dintr-un nou cadru de esantionare mai recent. Augmentarea completeaza un esantion existent prin adaugarea de noi elemente de esantion extrase fie din cadrul original de esantionare, fie dintr-un cadru nou. O marire care foloseste un nou cadru necesita grija pentru a asigura coerenta observatiilor vechi si noi ale esantionului, in special in ceea ce priveste greutatea esantionului.

Esantionul geografic al ultimei revizii IPC, desfasurat in ianuarie 1998, a impartit Statele Unite ale Americii in 38 de zone IPC si a selectat 87 de zone de preturi din recensamantul din 1990 pentru a reprezenta aceste zone. Aceste zone erau zone metropolitane sau locuri urbane si au fost selectate utilizand probabilitatea proportionala cu dimensiunea (PPS), unde marimea masurata a fost populatia din 1990. Pentru Studiul pentru locuinte, zonele de stabilire a preturilor au fost impartite suplimentar in cartiere numite segmente, formate dintr-un grup (in majoritatea cazurilor) sau mai multe grupuri de blocuri ale recensamantului din SUA si care contin cel putin 50 de unitati de locuinte in zone mari (A-dimensiune) de autoreprezentare. si cel putin 30 in zone mai mici (marimea B / C si dimensiunea D) care nu se auto-reprezinta. Prin utilizarea PPS, a fost selectat un esantion de segmente in fiecare zona, in care masura de marime a fost suma chiriilor efective ale chiriasilor si a chiriilor implicite estimate ale proprietarilor. Biroul de recensamant furnizeaza numarul de chiriasi, chiriile medii si numarul de proprietari pe grupe de blocuri, in timp ce BLS estimeaza chiriile implicite ale proprietarilor. Consultati apendicele A pentru detalii despre selectia esantionului de ancheta privind locuintele. In fiecare segment au fost selectate in medie aproximativ cinci unitati de inchiriere.

Esantioane de studiu nou pentru locuinte

Majoritatea unitatilor de inchiriere din Studiul actual privind locuintele (inceputul anului 2012) au intrat in esantion in 1999, cand IPC a inlocuit complet esantionul cu unul nou, elaborat folosind recensamantul decenial din 1990. Unele unitati construite dupa recensamantul din 1990 au fost incluse printr-un sondaj special pentru constructii noi care a acoperit unitatile construite inca din 2006.

IPC intreprinde un efort in trei etape pentru a imbunatati Studiul privind locuintele. Prima si a doua etapa folosesc recensamantul din 2000. Prima etapa este o crestere a esantionului de 4 ani. Obiectivul sau este de a adauga 16.000 de unitati, in principal in cartierele cu esantioane de inchirieri grav epuizate si de a creste dimensiunea esantionului la tinta sa. IPC a inceput sa foloseasca date din aceasta majorare in indexurile OER si Chirie pentru iulie 2010.

A doua etapa este o inlocuire a esantionului pentru inlocuirea unitatilor de inchiriere introduse in 1999. IPC din noiembrie 2012 a fost primul care a utilizat un nou esantion din aceasta etapa. IPC din mai 2016 va fi primul in care esantionul pentru Studiul de locuinte va fi extras integral din recensamantul din 2000.

Etapa finala va fi o inlocuire obisnuita care va incepe in 2016 si se va incheia in 2022. Va inlocui esantionul bazat pe recensamantul 2000 cu unul bazat pe Studiul Comunitatii Americane, utilizand geografia Decenialului recensamantului din 2010. Aceasta etapa va continua in viitor si – pentru prima data – Sondajul privind locuintele IPC va avea un proces care isi mentine esantionul continuu actualizat.

In revizuirea IPC din 1998, statisticienii BLS au creat harti speciale care indicau segmentele si blocurile selectate ale zonelor de stabilire a preturilor. Folosind aceste harti, personalul de camp CPI a calatorit pe segmente selectate si le-a „enumerat”, ceea ce inseamna ca agentii personalului de camp au inregistrat adresele tuturor unitatilor de locuinta folosind software-ul CADC (Computer-Assisted Data Collection) (CADC) pe computerele cu tableta. Apoi, tabletele lor au folosit un algoritm de esantionare pentru a selecta un subset de aceste adrese. Agentii personalului de teren au vizitat apoi fiecare dintre aceste adrese si au gasit un respondent la interviu. Acestia au stabilit daca fiecare adresa a fost eligibila pentru ancheta privind locuintele si, in caz afirmativ, au initiat aceste adrese in Studiul pentru locuinte. In multe segmente, majoritatea adreselor au fost ecranizate pentru ca erau nerezidentiale, erau ocupate de proprietari sau au esuat in alte cerinte.

Datorita lectiilor invatate in selectia si initierea esantionului din 1999, IPC utilizeaza doua noi metode de sondaj importante in cresterea si inlocuirea. Marirea esantionului din 2010 a utilizat listele de adrese achizitionate si un sondaj de prescriere prin posta pentru localizarea unitatilor de locuinte in segmente. Acesti pasi au sporit considerabil sansele ca o adresa contactata de un agent BLS sa fie o unitate de locuinte ocupata de chiriasi eligibila pentru Studiul de locuinte. Listele indica probabilitatea ca o adresa sa fie ocupata de proprietar si adresele ofera un mijloc de a determina daca o adresa este o unitate comerciala. Aceste informatii au fost utilizate pentru a determina ratele de esantionare pentru sondajul de presetare prin posta si pentru a determina daca adresele selectate sunt comerciale sau rezidentiale si, daca sunt rezidentiale, mandatul acestora (ocupat de proprietar sau de chirias). Doar acele adrese ale sondajului identificate ca fiind ocupate de chiriasi si cele care nu au raspuns sunt trimise pe ecran pentru agentii de camp BLS. Rezultatele preliminare au avut succes, astfel incat listele de adrese achizitionate si presetarea vor fi utilizate in toate inlocuirile viitoare de esantion.

Personalul de camp BLS trebuie sa gaseasca un respondent eligibil pentru fiecare adresa si apoi sa utilizeze calculatoarele cu software CADC pentru toata colectarea datelor. In timpul screeningului, software-ul CADC directioneaza agentii de teren printr-o serie structurata de intrebari. Acestia verifica daca unitatea este ocupata de chirias. In plus, acestia determina ca unitatea este resedinta principala a ocupantului, ca ocupantul nu este o ruda a proprietarului si ca unitatea nu este o locuinta institutionala sau publica si nici o unitate de locuit asistat cu activitati de trai zilnic furnizate unui ocupant . Aceste intrebari ii ajuta pe agentii de teren sa stabileasca daca o adresa selectata este eligibila pentru esantionul pentru Studiul de locuinte.

Personalul de teren are o perioada multimestriala pentru a ecraniza si initia unitatile intr-un segment. Acele unitati pe care personalul de teren nu le poate ecraniza (de obicei, deoarece agentii de teren nu reusesc sa contacteze un respondent) revin „pe panou” pentru o alta incercare de screening. Acest proces ar trebui sa obtina un numar preconizat (de obicei cinci) de unitati de locuinta in domeniu in fiecare segment care va fi initiat in esantionul de Studii privind locuintele.

Initierea si stabilirea preturilor

Odata ce o adresa selectata a fost ecranizata cu succes, agentul campului IPC continua imediat sa initieze unitatea de locuinte in esantionul pentru Studiul de locuinte. Initiativa este colectarea initiala de date privind chiria, pe care o obtine agentul de teren, punand o alta serie structurata de intrebari. Aceste date includ chiria care este platita si servicii specifice de locuinte care sunt asociate cu unitatea. Aceste date stau la baza tuturor calculelor modificarilor de chirii care vor avea loc pe durata de viata a unitatii de locuinte din esantionul Locuinta.

Odata ce o unitate este initiata, aceasta va fi tarifata pe panou la fiecare 6 luni. In plus, orice unitati din domeniul de aplicare care nu sunt initiate cu succes revin pe panou pentru o alta tentativa de initiere. Initierea unei unitati locative nu are loc, in general, in luna sa de pe panou, astfel incat unitatea de locuinte trebuie sa aiba preturi pe panou pentru doua cicluri pentru a oferi un interval de 6 luni inainte ca modificarile de pret sa poata fi utilizate in IPC.

Datele colectate pentru fiecare unitate din Studiul privind locuintele

In timpul initierii si in timpul fiecarui pret, BLS colecteaza

· Perioada de inchiriere si inchiriere a contractului (lunar, bimensual, saptamanal sau pentru un anumit numar de zile);

· Utilitati, facilitati si orice alte astfel de articole incluse in chirie;

· Orice subventii (de exemplu, sectiunea 8) sau reduceri ale chirii in schimbul serviciilor furnizate de chirias;

· Orice taxe suplimentare incluse in contractul de inchiriere pentru articole optionale, cum ar fi parcare;

· Numarul de camere, tipul structurii carcasei si alte caracteristici fizice; si

· Echipamente utilizate pentru aer conditionat si combustibili folositi pentru caldura si apa calda.

In plus, pentru a se asigura ca unitatea ramane in domeniul de aplicare, personalul BLS pune intrebari de screening la fiecare 2 ani sau cand apare o schimbare de ocupant.

Date derivate pentru fiecare unitate din Sondajul privind locuintele

Dupa ce datele de locuinta vin din camp, software-ul Case Survey calculeaza sau „deriva” elemente suplimentare de date pentru fiecare unitate. Datele derivate includ indicatoarele de revizuire si valoarea utilitatilor si a anumitor facilitati utilizate pentru ajustarea calitatii. Consultati apendicele B pentru detalii privind ajustarile de calitate.

Un element de date derivat important este chiria normalizata a fiecarei unitati. ( Normalizat inseamna ca chiriile care nu sunt lunare [de exemplu, chirii la doua saptamani] sunt ajustate lunar.) Chiria normalizata este chiria contractului, plus subventiile pe care proprietarul le primeste si valoarea oricarei lucrari pe care le ofera chiriasul – toate normalizate, daca nu, deja. Cu alte cuvinte, chiria normalizata este pretul „serviciului de locuinte” pe care unitatea l-a furnizat pe ocupantul sau in luna colectarii. Consultati apendicele C pentru detalii despre modul in care chiria normalizata este derivata din datele colectate.

Cu toate acestea, serviciul pe care o unitate de locuinte ofera schimbari de la o luna de colectare la urmatoarea perioada de colectare 6 luni mai tarziu. Cel putin, unitatea de locuinte este cu 6 luni mai veche. Cercetarile au aratat ca pe masura ce o unitate de locuinte imbatraneste, valoarea serviciilor de locuinte pe care le ofera scade. Desigur, pot exista schimbari mai putin subtile. De exemplu, proprietarul poate opri furnizarea de caldura sau electricitate sau poate a schimbat structura unitatii. Deoarece serviciul de o unitate de locuinta ofera modificari intre perioadele de colectare, IPC nu poate estima modificarea chirii din modificarea chiriilor normalizate, calculata in doua perioade diferite de colectare. Cerinta cheie pentru preturile pe care IPC le foloseste pentru calcularea modificarii preturilor este ca preturile sa fie pentru articole comparabile (bunuri sau servicii) in doua perioade.

Din aceste motive, Procesorul de revizuire si corectare a locuintelor (HRCP) calculeaza doua preturi in fiecare luna pentru indicele de chirii si, deoarece conceptul de baza este diferit, alte doua preturi pentru indicele OER. Chiria „economica” este pretul IPC utilizat pentru calcularea indicelui chirii. HRCP calculeaza chiria economica pentru perioada curenta si chiria economica anterioara de 6 luni pentru fiecare unitate de locuinta de fiecare data cand este la bord. In mod similar, „chiria pura” este pretul IPC utilizat pentru calcularea indicelui OER. HRCP calculeaza chiria sa pura pentru perioada curenta si chiria sa pura de 6 luni anterioare pentru fiecare unitate de locuit de fiecare data cand este la bord.

Indicele de chirie foloseste un concept de inchiriere contractuala in care elementele pe care proprietarul le ofera fara costuri suplimentare (de exemplu, utilitati) fac parte din serviciul pe care il ofera unitatea de locuinte. (Indicele chiriilor trebuie sa se adapteze pentru schimbarea calitatii in cazul in care extrasele se schimba, dar atata timp cat nu se schimba, acestea fac parte din chiria economica.) Conceptul pentru OER este definit ca ceea ce ar putea inchiria o unitate de locuinte ocupata de proprietar. nemobilat si fara utilitati. Prin urmare, chiria pura exclude valoarea estimata a utilitatilor furnizate de proprietar. Consultati apendicele C pentru detalii despre cum sunt obtinute chiriile economice si pure.

Calculul indicelui de locuinta

In fiecare luna, sistemul de calcul al pretului relativ al locuintelor (PRC) calculeaza o relativa de o luna de modificare a preturilor pentru fiecare dintre cele 38 de zone IPC pentru cele doua componente ale locuintei (OER si chiria), pentru a fi utilizate in calculul indectilor de baza si al indexurilor de nivel superior. . Fiecare ruda de o luna a modificarii preturilor este a sasea radacina a unei rude de 6 luni a modificarii preturilor.

O ruda de locuinta de 6 luni este raportul dintre preturile medii ponderate din perioada curenta a unitatilor de inchiriere din esantionul Studiului pentru locuinte din zona IPC la preturile medii ponderate anterioare de 6 luni ale acelorasi unitati de inchiriere. Pentru mediile chiriei, preturile actuale si anterioare ale unei unitati de locuinta esantionate sunt chiriile economice curente si anterioare, bineinteles. Greutatea acesteia este numarul mediu de dolari din cheltuielile de inchiriere pe care le reprezinta unitatea de locuit esantionata in universul locativ ocupat de chiriasi. Pentru mediile OER, preturile actuale si anterioare ale unei unitati de locuinta esantionate sunt chiriile pure curente si anterioare si greutatea acesteia este numarul de dolari cu valoarea implicita de inchiriere pe care o unitate de locuinta esantionata o reprezinta in universul locuintelor ocupate de proprietari. Consultati apendicele D pentru detalii despre calculul relativ al pretului locuintei si al indicilor.

Apendicele A: Selectia esantionului de ancheta privind locuintele

Pentru a realiza o distributie geografica a segmentelor in zonele de stabilire a preturilor, esantionul bazat pe recensamantul 2000 a ordonat mai intai segmentele in functie de geografie (stat, judet si tract de recensamant) si dupa nivelul mediu de renta si apoi a selectat un esantion de segmente aplicand probabilitatea sistematica. prelevare proportionala cu dimensiunea, cu costul locuintei dintr-un segment ca masura a dimensiunii. Costul locuintei dintr-un segment este costul locuintelor inchiriate, plus costul (chiria implicita) a locuintei detinute in segment. Acest proces garanteaza ca esantionul pentru fiecare zona de preturi include segmente din cartiere diferite si niveluri de chirii.

Segmentele sunt unul sau mai multe grupuri de blocuri (BG). Recensamantul decenial din 2000 a furnizat numarul de chiriasi ( R BG) si proprietari ( O BG) si chiria medie a unitatilor de inchirieri (RRBG) pentru fiecare grup de blocuri. BLS a estimat chiria implicita medie a unitatilor de proprietar (IRBG) din grupurile de blocuri folosind un model de regresie pentru fiecare zona IPC bazata pe datele Sondajului privind cheltuielile cu consumatorii (CE):

                                                            IRBG = b 0 + b 1 * A BG

                                                                        + b 2 * ( A BG) 2

                                                                        + b 3 * B BG Tract

                                                                        + b 4 * C BG,

unde A BG este valoarea medie a proprietatilor proprietarilor din grupul de blocuri, B BG este venitul mediu al proprietarilor din grupul de blocuri, C BG este numarul mediu de camere pentru proprietarii din grupul de blocuri si b 0, b 1, b 2, b 3 si b 4 (coeficientii de regresie efectivi) au fost determinati in mod unic in fiecare zona IPC. Modelul a fost ales din patru motive majore:

1. Modelul este o regresie liniara relativ simpla.

2. Cele trei variabile independente (adica, valoarea proprietatii, veniturile proprietarului si numarul de camere) sunt variabile care trebuie sa afecteze OER.

3. Modelul nu depinde de nicio informatie despre chirias. Prin urmare, nu trebuie sa se teoretizeze presupuneri despre interactiunile dintre chirias-proprietar.

4. Aceste trei variabile CE au variabile de locuinte comparabile in fisierul 3 al rezumatului recensamantului 2000 (SF3). Aceasta comparabilitate a permis BLS sa foloseasca fisierele SF3 ca sursa de date.

Din aceste patru informatii, IPC a calculat costul total al locuintelor (TCBG) din grupurile de blocuri din costurile chiriasilor (RCBG) si costurile proprietarului (OCBG) din grupurile de blocuri:

TCBG = RCBG + OCBG = ( R BG * RRBG) + ( O BG * IRBG).

Deoarece segmentele sunt unul sau mai multe BG,

si

Fiecare segment din fiecare zona de pret IPC are o probabilitate de selectie ( P S), care este raportul dintre costul locuintei (TC S ) din segment inmultit cu numarul de segmente care urmeaza sa fie selectate in zona de pret ( n PricingArea) impartit dupa costul total al locuintei in zona de stabilire a preturilor:

Greutatea segmentului ( WS ) este inversa probabilitatii de selectie,

unde S este un segment dintr-o zona de pret.

Apendicele B: Reglari de calitate

Majoritatea ajustarilor de calitate efectuate la chiriile economice si pure sunt derivate automat. Aceste ajustari de calitate sunt descrise dupa cum urmeaza:

1. Ajustarea prejudecatii de varsta. Calitatea tuturor unitatilor se deterioreaza in timp. Unitatile imbatranesc intre observatii, astfel BLS ajusteaza chiria pentru pierderea estimata a calitatii din cauza imbatranirii. O regresie hedonica estimeaza efectele imbatranirii (printre altele). Doar ajustarile de prejudecati de varsta sunt aplicate chiriilor anterioare pentru a reduce chiriile pure si economice anterioare si pentru a creste modificarea preturilor la perioada curenta. Impactul anual este de o crestere de aproximativ 0,3 la suta in indicii OER si Rent.

2. Ajustarea modificarilor structurale. Regresia hedonica este, de asemenea, utilizata pentru a obtine factori pentru a ajusta orice modificare a numarului de dormitoare, bai si alte camere si pentru conversia in sau din aerul conditionat central (A / C). Daca se adauga un dormitor, baie si / sau alta camera in unitate sau daca se adauga fie un A / C central, fie un A / C central nu este transformat in A / C central, ajustarile sunt scazute din chiria curenta pentru a o face consecventa cu chiria anterioara. Daca un dormitor, o baie si / sau o alta camera sunt eliminate din unitate sau daca fie eliminat A / C central sau A / C central este transformat in A / C noncentral, ajustarile sunt adaugate la chiria curenta in concordanta cu chiria anterioara.

3. Eliminarea costului utilitatilor furnizate de proprietar (costul utilitatilor) pentru calculul chiriilor pure.

   A. Electricitate, combustibil si gaz. Coeficientii de regresie pentru consumul de energie sunt obtinute folosind date din Studiul de consum al energiei rezidentiale (RECS) al Departamentului Energiei. Caracteristicile unitatilor de locuinta si coeficientii de regresie RECS sunt utilizate pentru a estima consumul de energie electrica, combustibil si gaz pentru fiecare unitate de locuinte. Preturile medii din sondajul privind produsele si serviciile IPC (C&S) sunt utilizate pentru a deduce costurile celor trei combustibili pentru fiecare unitate de locuit.

porno mame http://paperjamz.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/
web chat porno https://www.labcore.de/redirect.php?link=https://adult69.ro/
filme porno scufita rosie http://www.musashikoyama-palm.com/modules/information6/wp-ktai.php?view=redir&url=https://adult69.ro/
porno gratis.com http://h5gal.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/filme-porno/amatori
fre porno sex tub http://freeatkgals.com/out.php?url=https://adult69.ro/filme-porno/anal
film artistic porno http://www.townoflogansport.com/about-logansport/calendar/details/14-09-18/food_bank_open.aspx?returnurl=https://adult69.ro/filme-porno/asiatice
porno mame incest http://zanostroy.ru/go?url=https://adult69.ro/filme-porno/beeg
pornó filmek https://uniaktivite.com/redirect.php?url=https://adult69.ro/filme-porno/blonde
solo porno http://solaci.org/wp-content/plugins/ad-manager-1.1.2/track-click.php?out=https://adult69.ro/filme-porno/brazzers
porno xvideo http://daidai.gamedb.info/wiki/?cmd=jumpto&r=https://adult69.ro/filme-porno/brunete
porno rusesti https://www.dlys-couleurs.com/blog/wp-content/plugins/nya-comment-dofollow/redir.php?url=https://adult69.ro/filme-porno/chaturbate
porno gai http://appenninobianco.it/ads/adclick.php?bannerid=159&zoneid=8&source=&dest=https://adult69.ro/scolarita-se-fute-cu-negrii-in-tabara
filme porno daneze http://inadamassagechairs.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/dansul-lasciv-se-transforma-in-sex-oral-filmat
porno cu mamici http://www.nemostrov.cz/redirect.php?url=https://adult69.ro/mama-suge-pula-fiului-de-dimineata
magyar pornó http://ruth-moschner-fanclub.de/link.php?url=https://adult69.ro/pula-alba-ii-penetreaza-curul-negresei-din-greseala
filme porno comedie http://www.songwagon.com/__media__/js/netsoltrademark.php?d=adult69.ro/profesoara-santajeaza-elevii-pentru-pula-si-lins-in-pizda
filme porno x.videos.com http://login.mondiamediamena.com/billinggw-lcm/billing?method=getcustomer&merchantId=66&redirect=https://adult69.ro/tarfa-matura-surprinsa-in-timp-ce-lucra-pula
filmulet porno http://tk.keyxel.com/?programId=1108767&affiliateId=900183&creativityId=11980&p0=&p1=&p2=&p3=&p4=&p6=10286&trType=I&url=https://adult69.ro/fetita-de-saisprezece-ani-se-masturbeaza-la-sala-de-fitnes
ruby porno http://www.koujyu.co.jp/kabe-link/link-s/rank.cgi?mode=link&id=55&url=https://adult69.ro/mama-dolofana-primeste-o-pula-de-ciocolata-in-cur
fime porno cu mame http://www.sail-worldcruising.com/nl/link.aspx?srcid=15&nid=128189&link=https://adult69.ro/sotie-supusa-este-fututa-prin-chiloti

Daca proprietarul ofera utilitatea, costul se adauga la costul utilitatilor pentru unitate.

   b. Apa si canalizare. Daca proprietarul ofera servicii de apa si / sau de canalizare, ajustarea dolarului se adauga la costul utilitatilor pentru unitate. Cantitatile combinate de apa si canalizare pentru fiecare zona de preturi IPC au fost obtinute din datele din 2011 privind sondajul comunitar american (ACS). Datele C&S au fost utilizate pentru a imparti cantitatea combinata de apa si canalizare in cantitati separate de apa si canalizare la nivelul zonei de pret IPC. Au fost utilizate date IPC adecvate pentru actualizarea sumelor de apa si canalizare din 2011 pana la o perioada de colectare curenta. Cantitatile de apa si de canalizare sunt, de asemenea, ajustate lunar, folosind modificarile IPC adecvate. Cantitatile de apa si de canalizare vor fi actualizate anual cand datele ACS pentru anul urmator vor fi disponibile.

4. Ajustarea utilitatii pentru chirii economice. Daca proprietarul schimba furnizarea de utilitati din perioada anterioara in perioada curenta, chiria economica este afectata. Costurile individuale de utilitate derivate mai devreme in proces sunt utilizate pentru a realiza ajustarile de utilitate. Daca proprietarul incepe sa furnizeze energie electrica, combustibil, gaze si apa si / sau servicii de canalizare, ajustarile la utilitati se scad din chiria actuala pentru a o face in concordanta cu chiria anterioara. Daca proprietarul inceteaza sa mai ofere electricitate, combustibil, gaze si apa si / sau servicii de canalizare, ajustarile de utilitate sunt adaugate la chiria curenta pentru a o face in concordanta cu chiria anterioara.

5. Reglarea instalatiilor pentru unitatile de parcare si A / C.

   A. Parcare. Daca proprietarul incepe sau nu mai ofera parcare gratuita, se aplica ajustari ale dolarului de parcare la nivelul zonei de preturi IPC. Daca proprietarul incepe sa ofere parcare gratuita, ajustarea parcarii este scazuta din chiria actuala pentru a o face in concordanta cu chiria anterioara. Daca proprietarul inceteaza sa ofere parcare gratuita, ajustarea parcarii este adaugata la chiria curenta pentru a o face in concordanta cu chiria anterioara. Valorile parcarilor sunt ajustate lunar folosind modificarile corespunzatoare ale indicelui.

   b. A / C unitati. Daca proprietarul schimba numarul de unitati A / C de fereastra sau de-a lungul peretelui sau pompe de caldura sau porneste sau nu le mai furnizeaza, suma dolarului este ajustata. Daca proprietarul incepe sa ofere unitati sau creste numarul de unitati, ajustarea unitatii A / C se scade din chiria actuala pentru a o face in concordanta cu chiria anterioara. Daca proprietarul nu mai furnizeaza unitati sau scade numarul de unitati, ajustarea unitatii A / C se adauga la chiria curenta pentru a o face in concordanta cu chiria anterioara. Ajustarea costurilor A / C este reevaluata in fiecare an. Daca echipamentul A / C se schimba de la fereastra sau de-a lungul peretelui in A / C centrala sau invers, reglarea centrala a schimbarii structurale A / C tocmai descrisa este utilizata pentru a ajusta schimbarea.

6. Reglarea analistilor. Rareori, una sau mai multe dintre ajustarile automate nu functioneaza corect; in acest caz, analistii de marfuri ajusteaza chiriile economice curente si / sau anterioare si / sau pure pentru a tine cont in mod corespunzator de schimbare.

Apendicele C: Calcularea chiriilor normalizate, economice si pure

Chirii normalizate

Chiria normala curenta = chiria contractului 

                                       + orice subventii primite de proprietar 

                                       + valoarea oricarei lucrari furnizate de chirias) 

                                       * factorul de ajustare a calendarului, 

unde factorul de ajustare a calendarului converteste chiriile lunare in chirii lunare.

Chirii economice

Chiriile economice sunt chiriile normalizate ajustate pentru modificarea calitatii. In cele mai multe cazuri, ajustarile de calitate sunt aplicate in perioada curenta pentru a face ca rentele din perioada curenta si anterioara sa fie coerente. Daca proprietarul ofera utilitati, costurile acestor utilitati sunt incluse in chiriile contractuale, chiriile normalizate si chiriile economice. Chiriile economice sunt utilizate la calcularea rudelor pretului chirii.

Chiria economica curenta = chiria normalizata

                                     ± ajustarea utilitatii

                                     ± ajustarea instalatiei

                                     ± ajustarea modificarilor structurale

                                     ± ajustare analist.

t ‒6 chiria economica = chiria economica curenta in t ‒6

                                – ajustarea partinirii varstei

                                ± ajustare analist.

Chirii pure

Chiriile pure incep de asemenea cu chiriile normalizate si apoi se ajusteaza pentru modificarile calitatii unitatii de locuinte, dar se face o ajustare suplimentara. Intrucat proprietarii isi platesc propriile utilitati, iar ponderea cheltuielilor C&S pentru utilitati include cheltuielile cu utilitatile atat ale proprietarilor, cat si ale acelor locatari care isi achita propriile utilitati, valoarea utilitatilor furnizate de proprietar (costul utilitatilor) trebuie eliminata din chiria normalizata. Deoarece costul utilitatilor este scazut pentru a obtine chirii pure, ajustarile de utilitati nu se aplica. Chiriile pure sunt utilizate la calcularea rudelor pretului OER:

Chiria pura curenta = chirie normalizata 

                              – costul utilitatilor 

                              ± ajustarea instalatiei 

                              ± ajustarea modificarilor structurale 

                              ± ajustare analist.

t –6 chirie pura = chirie pura curenta in t –6 

                        – ajustarea partinirii varstei 

                        ± ajustare analist.

 

Apendicele D: Calculul relativ al pretului locuintei si indicele

Greutati unitare

Costurile chiriasului si ale proprietarului pe segmente stau la baza ponderilor pentru chirias si proprietar in segmentele utilizate in calculul pretului relativ (PRC).

Greutatea chiriasului pentru RPC

Pentru a obtine greutatea rentierului in segment (RW S ), ponderea segmentului ( WS ) trebuie inmultita cu numarul de chiriasi din segment ( RS ):

RW S = W S * R S .

Greutatea chiriasului pentru o unitate dintr-un segment (RW S, i ) este greutatea chiriasului impartita la numarul dorit de unitati de inchiriat din segment ( nS ):

Greutatea proprietarului pentru RPC

Pentru a obtine greutatea proprietarului in segment (OW S ), trebuie sa inmultim greutatea segmentului ( WS ) cu numarul de proprietari din segment ( OS ) si sa reglam raportul dintre chiria medie estimata implicita a unitatilor proprietare din segment. (IR S ) pana la chiria medie din segment (RR S ):

 

Greutatea proprietarului pentru o unitate dintr-un segment (OW S, i ) este greutatea proprietarului impartita la numarul dorit de unitati de inchiriere din segment ( nS ):

Greutatile chiriasului si ale proprietarului sunt raporturi intre cheltuieli, nu cheltuieli in sine, astfel incat transformarea lor in cantitati prin impartirea lor prin chirii de baza sau chirii implicite de baza nu este necesara.

PRC pentru inchiriere si OER

Datorita structurii panoului cu datele locative, rudele de 6 luni sunt calculate:

5. Rudele de 6 luni pentru chirie pentru o zona IPC ( A ) sunt calculate cu ponderi ale chiriasului (RW S, i ) si chirii economice pentru unitatile ( i ) din segment in luna curenta (ER S, i, t ) si 6 luni anterioare (ER S, i, t –6).

6. Rudele de 6 luni pentru OER pentru o zona IPC ( A ) sunt calculate cu ponderi ale proprietarului (OW S, i ) si chirii pure pentru unitatile ( i ) din segment in luna curenta (PR S, i, t ) si 6 luni anterioare (PR S , i , t –6).

                

Locuinta ia a sasea radacina a rudelor de 6 luni pentru a calcula rudele de o luna si le transmite sistemului de estimare a IPC:

                        .

Imputarea posturilor vacante pentru chirie si OER

Unitatile vacante pe care chiriasii le-au ocupat anterior sunt utilizate in calculul RelRent A, t –6, t si RelOER A, t –6, t . Procesul de imputare a posturilor vacante include mai multe ipoteze cu privire la chiriile neobservate ale unitatilor vacante. Se presupune ca chiriile tind sa se schimbe intr-un ritm diferit pentru unitatile care devin vacante (si, prin urmare, sunt in proces de schimbare a chiriasilor) decat pentru unitatile care nu sunt vacante. Dupa o perioada initiala de inchiriere, modelul de imputare a posturilor vacante presupune ca chiriile preconizate se schimba intr-un ritm constant pana cand chiriasul va iesi din unitate. Atunci cand ocuparea se schimba sau o unitate devine vacanta, chiria se presupune ca va sari intr-un anumit ritm, denumita „rata de sarituri” ( J). Pe pietele cu chirii in general in crestere, aceasta rata de sarituri este de obicei mai mare decat rata medie de schimbare pentru unitatile ocupate. BLS estimeaza rata de salt pe baza unitatilor de esantion nevacante din zona care au avut o schimbare a chiriasului intre t ‒6 si t .

Modificarile de chirie pentru unitatile nonvacante fara o schimbare de chirias sunt utilizate pentru a calcula rata medie continua de modificare ( C ). Aceste valori sunt utilizate pentru a imputa chirii economice si pure pentru unitatile vacante pentru perioada t din chiria lor in t ‒6:

                                    ER S, i, t = ER S, i, t ‒6 * J , daca unitatea nu a fost vacanta in t ‒6,

                                    ER S, i, t = ER S, i, t ‒6 * C , daca unitatea era vacanta in t ‒6,

                                    PR S, i, t = PR S, i, t ‒6 * J , daca unitatea nu a fost vacanta in t ‒6,

si

                                    PR S, i, t = PR S, i, t ‒6 * C , daca unitatea a fost vacanta in t ‒ 6.

Imputarea noninterview pentru chirie si OER

Chiriile impuse pentru unitatile neintervizite sunt obtinute utilizand rata medie continua de schimbare la 3 niveluri de chirie: mare ( CH ), mediu ( CM ) si scazut ( CL ). Aceste valori sunt utilizate pentru a imputa chiriile economice si pure pentru unitatile neintervizate pentru perioada t de la chiria lor in t –6, in functie de nivelul rentei lor.

Chirii economice si pure din categoria nivelului mare de chirii:

ER S, i, t = ER S, i, t –6 * CH , PR S, i, t = PR S, i, t –6 * CH .

Chirii economice si pure din categoria nivelului rentei medii:

ER S, i, t = ER S, i, t –6 * CM , PR S, i, t = PR S, i, t –6 * CM .

Chirii economice si pure din categoria nivelului redus al rentei:

ER S, i, t = ER S, i, t –6 * CL               PR S, i, t = PR S, i, t –6 * CL .

Calcularea indexurilor pentru chirie si OER

Sistemul de estimare IPC foloseste rudele de o luna pentru a muta indexurile din luna trecuta ( t ‒1) in luna curenta ( t ):

 .

si