Profesorul Paul Cheshire de la LSE a scris recent un spectacol festiv indreptat impotriva ziarului meu pentru Centrul colaborativ britanic pentru dovezi de locuinta (CaCHE) din august. Este nepersuasiv.

In blog sustine corect ca cazul meu se bazeaza pe doua dovezi:

  1. stocul de locuinte a crescut constant mai rapid decat numarul gospodariilor de la (cel putin) pretul scazut al casei din 1996; si
  2. chiriile de pe piata – pretul „serviciilor de locuinte” – au crescut substantial mai lent decat venitul mediu al gospodariei din 1996.

In analiza ulterioara, profesorul Cheshire face patru afirmatii prin replica. Unul este incorect.

Array

Ceilalti sunt in concordanta cu ceea ce am spus. Ma intreb daca chiar nu este deloc de acord.

Revendicarea 1: „Completarile casei noi, mai degraba decat„ adaugarile nete ”, reprezinta masura corecta a ofertei noi”.

TL; DR – nu, nu este.

Array

Din motive pe care blogul le lasa neclare, Cheshire sustine ca adaugarile nete reprezinta masura gresita a ofertei de locuinte noi, deoarece include conversii si scade demolari. Acesta este un argument ciudat. Nu poti locui intr-o casa demolata, dar poti locui intr-una care a fost un birou. * Mai mult decat atat, nu sunt constient de nicio hartie de modelare a pretului locuintelor care sa caute sa excluda conversiile sau sa ignore demolarile – pentru simplul motiv ca nu are prea mult sens.

Array

Nu ar trebui sa existe nicio incertitudine cu privire la acest lucru. Adaosurile nete reprezinta masura adecvata a ofertei de locuinte noi, asa cum arata MHCLG cand spune: „„ Locuintele suplimentare nete ”este masura principala si cea mai cuprinzatoare a ofertei de locuinte.”

Revendicarea 2: „Formarea gospodariilor este limitata de numarul de case”

TL; DR – desigur ca poate fi, dar nu a fost

Extras din blogul lui Paul Cheshire

Acesta este un argument obisnuit pe care il intalnesc, dar nu ne duce prea departe. Relatia dintre costurile de locuinta si formarea gospodariei este ceva despre care am vorbit inca de la inceputul acestei serii de bloguri de locuinte si are o acoperire atenta in ziarul CaCHE.

Bineinteles, formarea gospodariei poate fi constransa de o aprovizionare inadecvata. Dar, din moment ce surplusul de locuinte s-a dublat in ultimii 25 de ani, aceasta constrangere s-a relaxat, daca este ceva.

Desigur, ceea ce poate impiedica cu adevarat formarea gospodariilor este pretul serviciilor de locuinte, asa cum este captat de chiriile pietei. Nici aici nu este nici o bucurie pentru sustinatorii aprovizionarii: dupa cum admite Cheshire, accesibilitatea medie s-a imbunatatit. Pe ambele valori cheie atunci, oferta de locuinte a fost suficienta pentru a reduce constrangerile asupra formarii gospodariilor. Toate celelalte sunt egale.

Adevarata constrangere a fost reducerea politicilor redistributive care permit familiilor si tinerilor cu venituri mai mici sa isi permita o locuinta: in primul rand locuinte sociale si beneficii pentru locuinta. Centralitatea acestor politici in formarea gospodariilor este aproape intotdeauna ignorata de sustinatorii aprovizionarii. Dar oferta de locuinte nu poate face prea multe pentru a depasi efectele asupra accesibilitatii, de exemplu, a extinderii cerintei de cazare comuna pentru persoanele singure pana la varsta de 35 de ani.

Revendicarea 3: „Pe masura ce oamenii se imbogatesc, cer mai multe locuinte”

TL; DR – corect. Pretul serviciilor de locuinte ne spune daca cererea a depasit oferta.

Extras din blogul lui Paul Cheshire

Al treilea punct al lui Cheshire este ca oamenii vor sa consume mai multe locuinte pe masura ce se imbogatesc. Acest lucru este adevarat si destul de evident. Este obisnuit sa constatam ca chiriile si, prin urmare, preturile locuintelor cresc cu aproximativ 1% atunci cand veniturile gospodariilor cresc cu 1%, toate celelalte fiind egale. Si, asa cum subliniaza el mai tarziu, chiriile de piata sunt adevaratul pret al serviciilor de locuinte, in timp ce preturile locuintelor sunt doar valoarea actualizata actualizata a fluxului viitor al acestor chirii.

Implicatia logica a acestui fapt este ca ar trebui sa ne asteptam sa vedem ca accesibilitatea serviciilor de locuinte se deterioreaza daca oferta nu ar fi reusit sa tina pasul cu cererea gospodariilor din ce in ce mai bogate. Cu toate acestea, in practica, chiriile de pe piata au scazut in raport cu veniturile medii in ultimii 25 de ani. Dupa propria logica a Cheshire, nu exista dovezi ca oferta nu a reusit sa tina pasul cu cresterea cererii.

Revendicarea 4: „Randamentul scazut al locuintelor nu ar trebui sa surprinda”

TL; DR – corect. Scaderea ratelor dobanzii este factorul covarsitor al cresterii multiplelor pret-venit.

In cele din urma, Cheshire ajunge la miezul problemei: rolul scaderii ratelor dobanzii. El accepta ca randamentul locuintelor a scazut in concordanta cu cel al altor active, in timp ce chiriile au fost uniforme. Cu alte cuvinte, el spune ca „nu este o surpriza faptul ca preturile locuintelor au crescut din cauza ratei dobanzii in scadere”. Acest lucru este cu siguranta un progres in ceea ce priveste respingerea sa anterioara, unde ratele dobanzii fara precedent scazute nu au fost mentionate.

Nu as putea fi de acord mai mult – de fapt tocmai asta am spus. Intr-adevar, de la lucrarea mea, doua lucrari recente ale cercetatorilor Bank of England mi-au confirmat constatarea ca scaderea ratelor dobanzii explica pe deplin ce s-a intamplat cu preturile locuintelor in ultimii 25 de ani. Singurul lucru ciudat este de ce Cheshire incadreaza acest lucru ca o obiectie.

Concluzie

Deci, Cheshire este de acord ca scaderea ratelor dobanzilor a fost (cel putin) o cauza majora a cresterii preturilor. De asemenea, el accepta, in esenta, ca costul serviciilor de locuinte a devenit mai accesibil in ultimele decenii – dar nu explica modul in care povestea sa de lipsa se potriveste faptului. Si in masura in care nu este de acord cu cifrele stocului, cazul sau se bazeaza pe ceea ce MHCLG spune ca sunt numere nepotrivite.

In practica, devine din ce in ce mai acceptat, dupa cum subliniaza Banca Angliei, ca „oferta insuficienta” nu a fost cauza cresterii pretului locuintei din ultimii 25 de ani.

Mai sunt inca doua dezbateri rezonabile. Unul este daca oferta crescuta ar putea fi totusi o solutie la cresterea preturilor cauzata de scaderea ratelor (desi dovezile de aici, inclusiv cele ale guvernului, par, de asemenea, destul de clare ca ar putea avea doar un efect marginal). Cealalta este daca ar fi o utilizare dorita din punct de vedere social a investitiilor rare pentru a crea milioane de case goale care ar fi necesare chiar si pentru a face o lovitura in efectele conditiilor economice globale asupra preturilor locuintelor.

– – – – – – – – –

* Au existat probleme serioase de calitate cu unele dintre proprietatile care au fost create in conformitate cu regulile „schimbarii utilizarii”, dar chiar si fara nicio modificare a proprietatilor de utilizare, celelalte 212.000 adaugari nete au depasit cu mult ratele de formare a gospodariilor anul trecut.

ARTICOLE SIMILAREDE LA ACELAȘI AUTOR