Proprietate imobiliara

Patru locuri pentru a cumpara proprietati – si doua de evitat

De Bryan Borzykowski, 29 septembrie 2013

Avantajele investitiei imobiliare

Daca ar putea exista o singura regula de investitie, aceasta ar fi diversificarea – si apoi diversificarea mai multor. Asta inseamna de obicei cumpararea unui mix de actiuni si obligatiuni interne si globale, dar investitorii mai aventurosi au gasit o alta modalitate de a-si largi mixul de active: investitiile in imobiliare globale. Achizitionarea de case si apartamente pe pietele potrivite – cele care sunt inca in crestere, sunt populare printre vizitatorii internationali interesati de inchiriere si au o cultura locala infloritoare – poate fi o modalitate buna de a mentine un portofoliu pe linia de plutire in timpul recesiunilor, a declarat Ashley Osborne, o companie din Hong Kong. -director executiv cu sediul la proprietati internationale pentru Colliers International. Fluctuatiile preturilor locuintelor pot fi relativ imune la miscarile pietei globale. Preturile depind mai mult de factorii locali, cum ar fi oferta si cererea de proprietati si inchirieri, tara sau orasul ” Cresterea economica, cheltuielile consumatorilor locali si multe altele, a spus Osborne. Anumite localuri ofera, de asemenea, randamente mult mai mari sub forma de profit din venituri din chirii decat obligatiunile, a spus Yolande Barnes, director de cercetare rezidentiala pentru Savills, o firma de cercetare a proprietatilor din Londra. Cele mai bune locuri de cumparat sunt in orasele internationale care atrag multi straini precum New York sau Japonia, a spus Barnes. Investitorii ar trebui, de asemenea, sa se uite la locurile in care cererea de locuinte este mare, dar oferta este redusa si sa ia in considerare zonele in care chiriile cresc an de an. Unora le place sa cumpere proprietati de investitii doar pentru potentialul de castiguri de capital, a spus Osborne, dar aveti grija: cu cat preturile mai mari ale locuintelor obtin cu atat randamentul anual este mai mic. Daca nu aveti nevoie de venituri din chirie si puteti plati cu usurinta ipoteca, atunci jocul de apreciere a capitalului poate functiona, a spus el. Totusi, daca doriti un venit regulat, evitati pietele „fierbinti”. Deci, unde sunt cele mai bune locuri pentru a cumpara o proprietate de inchiriat? Ce orase sau regiuni ar trebui sa evitati? (Thinkstock)

Boom-ul inchirierii Tokyo

Japonia a trecut prin schimbari economice majore anul acesta. Banca sa centrala a inceput un program de relaxare cantitativa de mai multe miliarde, care pare sa stimuleze cresterea economica. Masura a facut, de asemenea, tara mai atractiva pentru investitorii imobiliari, a spus Barnes. Datorita programului de cumparare a obligatiunilor guvernamentale, randamentele Japoniei pe 10 ani ale obligatiunilor de stat au atins minime din toate timpurile. Cu rate de 0,8%, a devenit mai usor sa imprumutati sa cumparati. Acest lucru a contribuit la cresterea preturilor de inchiriere si locuinte, a spus Barnes. Potrivit biroului prim-ministrului, chiriile au crescut cu 2,6% in iulie fata de anul precedent, in timp ce valorile terenurilor au crescut cu 0,1% de la an la an in luna respectiva, primul castig din 2008. Cu economia in crestere mai buna decat in ​​ultimii ani , Barnes se asteapta ca chiriile si preturile sa continue sa se imbunatateasca. In prezent, investitorii pot obtine un randament anual de inchiriere de aproximativ 5%. Cu toate acestea, piata Japoniei este neobisnuita in sensul ca valorile locuintelor tind sa se deprecieze in timp, a spus ea. Casele noi si apartamentele sunt adesea reconstruite dupa 30 de ani, deci este important sa ne uitam la valorile terenurilor, mai degraba decat la preturile locuintelor atunci cand selectam proprietatea. Aceasta particularitate de pe piata este un alt motiv pentru care este un loc atractiv pentru investitorii cu venituri – atunci cand preturile imobiliarelor scad, randamentele cresc, a spus ea. (Thinkstock) Este un loc atractiv pentru investitorii cu venituri – atunci cand preturile imobiliarelor scad, randamentele cresc, a spus ea. (Thinkstock) Este un loc atractiv pentru investitorii cu venituri – atunci cand preturile imobiliarelor scad, randamentele cresc, a spus ea. (Thinkstock)

Ocazie prudenta in Cairo

In ciuda revoltelor politice care au loc in oras, Cairo ofera unele dintre cele mai bune randamente din jur, a declarat Matthew Montagu-Pollack, editorul Ghidului de proprietate globala din Bristol.

Cu toate acestea, investitorii ar trebui sa fie atenti la locul de cumparare a proprietatii, deoarece nu toate cartierele au potential. Cautati case si apartamente in suburbia bogata Maadi. De obicei, strainii cu buzunare adanci doresc sa ramana cand viziteaza regiunea, a spus Montagu-Pollack. Proprietarii de proprietati pot vedea randamente de pana la 9,5% pe an in acea parte a orasului. De obicei, strainii nu se muta definitiv in zona – sunt temporar in oras si ar prefera sa inchirieze. „Nu cumpara, ceea ce face ca randamentul inchirierii sa fie mult mai mare”, explica el. Impozitele pe proprietate sunt mici, iar impozitele pe castigurile de capital sunt inexistente, ceea ce creste atractivitatea zonei, a spus Montagu-Pollack. Desigur, exista pericolul de a investi astazi in regiune. Cu atata neliniste politica, este departe de a fi clar cum va arata tara peste un an de acum. Daca sunteti dispus sa faceti un pariu pe aceasta tara volatila, platile pot fi mari, a spus el. (Getty)

Atractia Letoniei pe litoral

Montagu-Pollack recunoaste ca are o poveste de dragoste cu aceasta locatie din Europa de Est. „Este un oras uimitor de frumos”, a spus el, „iar oamenii tind sa graviteze mai mult spre orasele frumoase”. In timp ce linia turistica a Marii Baltice aduce chiriasii in regiune, randamentele atractive de 5,4% sunt cele care ii entuziasmeaza pe investitorii imobiliari. Regiunea inregistreaza o crestere economica buna dupa o recesiune din 2010. Produsul intern brut al Letoniei – masura importanta a sanatatii financiare a unei natiuni care masoara valoarea bunurilor si serviciilor pe care le produce o tara – sa extins cu mai mult de 5% in 2011 si 2012. Conform Compania imobiliara lituaniana Ober Haus, aceasta crestere a contribuit la cresterea chiriilor – au crescut cu aproximativ 15% anul trecut – dar preturile sunt inca mult sub nivelurile lor de pre-recesiune, lasand loc pentru mai multa apreciere. Investitorii se pot astepta ca chiriile sa continue sa creasca, au spus Montagu-Pollack. De asemenea, tara are impozite „rezonabile” pe castigurile de capital de aproximativ 15%, iar legile sale sunt pro-proprietar, a spus el. Cele mai bune descoperiri se afla in Riga, capitala Letoniei, unde se afla cei mai multi cumparatori si chiriasi straini. Montagu-Pollack subliniaza ca rata somajului orasului este destul de scazuta, in jur de 7%. Acesta este un lucru pozitiv, deoarece inseamna ca oamenii au bani de cheltuit pentru locuinte, a explicat el. (Thinkstock) unde se aduna cei mai multi cumparatori si chiriasi straini. Montagu-Pollack subliniaza ca rata somajului orasului este destul de scazuta, in jur de 7%. Acesta este un lucru pozitiv, deoarece inseamna ca oamenii au bani de cheltuit pentru locuinte, a explicat el. (Thinkstock) unde se aduna cei mai multi cumparatori si chiriasi straini. Montagu-Pollack subliniaza ca rata somajului orasului este destul de scazuta, in jur de 7%. Acesta este un lucru pozitiv, deoarece inseamna ca oamenii au bani de cheltuit pentru locuinte, a explicat el. (Thinkstock)

Convingerea scumpa a lui Manhattan

Cel mai populat oras din America este renumit pentru chiriile sale ridicate, dar „ceea ce este rau pentru chirias este bun pentru proprietar”, a spus Barnes, care spune ca investitorii se pot astepta la randamente anuale de 6%. Cu toate acestea, nu toti investitorii isi vor putea permite o proprietate in oras – pretul mediu pentru un apartament sau o cooperativa a fost de 865.000 de dolari in iulie, in crestere cu 5,4% fata de primele trei luni ale anului. Manhattanul este atractiv dintr-un singur motiv: toata lumea vrea sa locuiasca acolo. “Este un punct de intrare pe o piata internationala”, a spus Osborne. Totusi, in ciuda acestei cereri si a preturilor ridicate, el crede ca este unul dintre orasele globale mai ieftine. Pe masura ce economia Americii se consolideaza, insa, chiriile si valorile imobiliare ar trebui sa creasca in continuare. Barnes subliniaza ca, in timp ce 70% din piata imobiliara este cooperativa – un complex de locuinte bazat pe calitatea de membru – investitorii ar trebui sa se gandeasca de doua ori sa cumpere una. Consiliile de cooperare iau adesea decizia cu privire la cine poate cumpara o proprietate si cand sa vanda, astfel incat sa fie dificil de obtinut si poate fi si mai greu sa pleci. Valorile pietei de apartamente cresc, de asemenea, mai repede decat cooperativele, a spus ea, si este mai deschisa investitorilor din strainatate. De asemenea, evitati casele – nu sunt la fel de cerute, asa ca primesc chirii mai mici, a spus ea. (Thinkstock) De asemenea, evitati casele – nu sunt la fel de cerute, asa ca primesc chirii mai mici, a spus ea. (Thinkstock) De asemenea, evitati casele – nu sunt la fel de cerute, asa ca primesc chirii mai mici, a spus ea. (Thinkstock)

Evitarea ascensiunii rapide a Hong Kongului

Investitiile in proprietati straine esueaza atunci cand preturile locuintelor sunt prea mari si chiriile sunt prea mici. In timp ce doriti aprecierea capitalului, daca valorile cresc prea repede, atunci randamentele vor scadea, a spus Osborne. Preturile locuintelor din Hong Kong au crescut in ultimul deceniu. Potrivit datelor eliminate de Economist, indicele preturilor locuintelor din tara a crescut cu 285% intre T1 2003 si T1 2013. Este scump, a spus Barnes, deoarece imobilul din Hong Kong este unul dintre activele de investitii mai usoare pentru chinezii continentali. “Lipsa alternativelor de investitii a cumparatorului continental a afectat valorile imobiliare”, a spus ea. “Exista o astfel de greutate a banilor locali presand pe piata, incat relatiile dintre chiriile si valorile capitalului s-au pierdut. Hong Kong ar trebui sa fie un obstacol pentru investitori, a spus ea. Potrivit Savills, investitorii vor reinvia doar un randament de aproximativ 2,5%. (Getty)

Preturile monumentale la metru din Monaco

In timp ce acest luxos oras-stat de pe rivera franceza este un loc minunat de vizitat, este o locatie teribila pentru investitori, a spus Montagu-Pollack. Avand reputatia sa de loc de joaca pentru cei ultra-bogati, nu ar trebui sa fie surprinzator sa aflam ca imobilele din regiune sunt scumpe. Se pare ca cumparatorii vor trebui sa tuseasca 57.600 dolari pana la 63.700 dolari pe metru patrat pentru imobilele din tara. La fel ca Hong Kong, Monaco atrage proprietari bogati, dar din toata lumea. Knight Frank, o companie de consultanta imobiliara din Londra, a declarat intr-un raport recent ca exista mai mult de 120 de nationalitati care locuiesc in oras. Compania a mai subliniat ca preturile locuintelor devin si mai scumpe – au crescut cu aproximativ 10% in 2013. Investitorii se pot astepta la randamente de aproximativ 1,9%. “Aceste randamente sunt mici”, a spus Montagu-Pollack. (Thinkstock)

ARTICOLE SIMILAREDE LA ACELAȘI AUTOR